4 yếu tố tác động đến giá của thị trường bất động sản Việt Nam

Trước tác động của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn. Tuy nhiên, vẫn có nhiều phân khúc bất động sản mãi không chịu giảm giá mà còn có xu hướng tăng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, kể từ năm 2014, giá bất động sản liên tục tăng giá và không có dấu hiệu dừng lại. Hằng năm, bình quân tăng trên 10%, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lời. Đến năm 2019 và đặc biệt là năm 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng chóng mặt, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TPHCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém.

Các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Trước tình hình đó, ông Đính nhận định, giá bất động sản tăng theo phân tích ở trên là do bị đẩy giá. Tuy nhiên giá bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá bởi một số yếu tố:

  • Thứ nhất, giá đất trên thị trường sau cơn sốt, nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao.
  • Thứ hai, khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%.
  • Thứ ba, các yếu tố đầu tư xây dựng và vật liệu xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản).
  • Thứ tư, thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.

Nhìn nhận về hiện tượng tăng giá liên tục tiếp diễn trong nhiều quý, các chuyên gia Savills mới đây cũng lý giải do nguồn cung ít, cơ sở hạ tầng được cải thiện, đồng thời giá thép gần đây tăng đã dẫn đến sự gia tăng trực tiếp về giá căn hộ. Trong báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội trong 6 tháng đầu năm của Savills, quý II là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp tăng.

Cụ thể, giá chào bán sơ cấp trung bình là 1.625 USD/m2 (tương đương 37,4 triệu đồng) tăng 7% theo quý và 11% theo năm, trong đó các dự án hạng B tăng mạnh nhất đạt mức 13% theo năm.

Trước đó, nhiều chuyên gia cũng dự báo giá thép tăng kỷ lục cũng sẽ đẩy giá bất động sản lên một mức giá mới. Điều này làm cho giá căn hộ càng ngày càng xa tầm tay người lao động.