Các dự án căn hộ hàng loạt “nhảy” giá.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tác động tiêu cực của làn sóng Covid-19 từ đầu quý II. Lượng căn hộ mới mở bán tại TPHCM bị hạn chế, số lượng hàng tồn kho thấp từ các quý trước dẫn tới nguồn cung cấp chỉ đạt 3.700 căn, mức giảm thấp nhất theo năm là 18%.

Theo đó tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua với tổng lượng giao dịch chỉ gần 1.400 căn, Bên cạnh đó, các căn hộ hạng B dẫn đầu lượng giao dịch với 49% thị phần và đạt tỉ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 52%, giảm 35% theo quý và 36% theo năm.
Báo cáo của Savills cho thấy, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp tăng với gần 40% dự án tăng lên trong quý, lên đến 15%. Ví dụ như một dự án hạng B có giá bán trong quý II tăng 14% so với quý I, đạt 3.200 USD/m2 (tương đương 73,6 triệu đồng), hay một dự án khác thuộc phân khúc hạng C có giá bán trong quý II tăng 12% so với quý trước, đạt 1.800 USD/m2 (tương đương 41,4 triệu đồng).

Lý giải thêm về số liệu này. Bà Giang Huỳnh là quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM cho biết, số lượng nguồn cung tăng giá khá nhỏ so với tổng nguồn cung, khoảng 40% số lượng dự án sơ cấp có giá bán tăng nhẹ. Việc giá bán các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian.

Thêm vào đó, chi phí đất tăng cao, quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy đến sự tăng giá cục bộ và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung cầu thị trường.

Bà Huỳnh nói: “Ngoài ra, chúng tôi cũng nhận thấy được tỷ lệ hấp thụ trong quý thấp, chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất, đang phản ánh áp lực về nguồn cầu ở thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh vẫn không sớm được kiểm soát, tình hình cung cầu của thị trường sẽ gặp những áp lực tương tự”.

Thống kê cho thấy, những căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đồng đang thu hút được sự quan tâm đa số người mua trên thị trường, mặc dù vậy nguồn cung này chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp tại TPHCM và có xu hướng giảm trong thời gian sắp tới.

Vì thế, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng các dự án căn hộ giá rẻ ra ngoài trung tâm. Cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Nam (Quận 7 và Nhà Bè), phía Đông (thành phố Thủ Đức) hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng.

Các dự án hạ tầng đáng chú ý như tuyến Metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 và 4, mở rộng đường Long Hậu – ĐT826E và hầm Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ, đường Lê Văn Lương – ĐT826C. Đến năm 2024, thành phố Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, quận 7 chiếm 13% và Nhà Bè chiếm 8%.

Các tỉnh lân cận như: Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối với các khu vực. Bình Dương là tỉnh có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường công nghiệp tăng trưởng nhanh và kết nối giao thông với TPHCM tốt hơn.

So với căn hộ hạng C tại TPHCM, Bình Dương hiện có giá bán căn hộ thấp hơn (dao động khoảng 800 USD đến 2.000 USD/m2 thông thủy, tương đương 24 – 46 triệu đồng/m2); trong khi căn hộ hạng C tại TPHCM có giá dao động từ 1.200 USD đến 2.600 USD/m2 thông thủy (tương đương 27,6 – 59,8 triệu đồng/m2).

Về triển vọng tương lai, các chuyên gia đánh giá thị trường nhà ở tại TPHCM sẽ có nhiều tiềm năng. Trong nửa cuối năm nay, dự kiến 6.800 căn từ 22 dự án sẽ được chào bán ra thị trường, chủ yếu là căn hộ hạng C chiếm 47% thị phần.

Từ năm 2022 – 2024, nguồn cung tương lai của các căn hộ hạng A chiếm 10%, căn hộ hạng B chiếm 53% tổng nguồn cung tương lai, căn hộ hạng C chiếm 37%. Thành phố Thủ Đức với tốc độ đô thị hóa và cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển chiếm thị phần cao nhất với 44%.